Baufinanzierung-Rechner
Vergleichen Sie ein Annuitätendarlehen mit konstanter Tilgung und schätzen Sie die gesamten Kaufnebenkosten (Eigenkapital, Grunderwerbsteuer, Notarkosten) in Euro.
Angaben zum Kauf
Wird vom Bundesland festgelegt (3,5% bis 6,5%) — es gibt keinen bundesweit einheitlichen Satz. Prüfen Sie den genauen Wert für Ihr Bundesland, bevor Sie budgetieren.
Meist 1,5-2% des Kaufpreises, bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt — nicht verhandelbar.
Annuitätendarlehen vs. konstante Tilgung
Annuitätendarlehen
Konstante Tilgung
💬 Einfach erklärt
Mit konstanter Tilgung würden Sie 19.656 € weniger Zinsen zahlen als beim Annuitätendarlehen — Ihre erste Rate wäre dabei aber um 364,71 € höher als beim Annuitätendarlehen.
Gesamte Kaufnebenkosten
Bildungsorientierte Schätzung. Die Grunderwerbsteuer wird vom Bundesland festgelegt — prüfen Sie den genauen Satz, bevor Sie Ihren Kauf budgetieren. Enthält keine Maklerprovision, Wohngebäudeversicherung oder Gutachterkosten.
Annuitätendarlehen oder konstante Tilgung: Was passt zu mir?
👋 Einfach erklärt
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie immer den gleichen Monatsbetrag — leichter zu planen, aber insgesamt mehr Zinsen. Bei konstanter Tilgung zahlen Sie am Anfang mehr und am Ende weniger — anfangs anspruchsvoller, unterm Strich aber weniger Zinsen. Wenn Sie die höhere Anfangsrate stemmen können, ist konstante Tilgung insgesamt meist günstiger. Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland laufen als Annuitätendarlehen; fragen Sie Ihre Bank direkt, ob eine fallende Rate möglich ist.
Annuitätendarlehen: Monatsrate = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1] (konstant)
Konstante Tilgung: Tilgungsanteil = P / n (konstant); Rate = Tilgungsanteil + Restschuld × r (fallend)
Kosten beim Immobilienkauf in Deutschland
Neben dem Eigenkapital fallen beim Immobilienkauf in Deutschland weitere Kosten an: Grunderwerbsteuer (vom Bundesland festgelegt, zwischen 3,5% und 6,5%), Notar- und Grundbuchkosten (bundesweit einheitlich, rund 1,5-2%) und häufig Maklerprovision. Rechnen Sie all das zusammen, bevor Sie festlegen, wie viel Sie für den Kauf zurücklegen müssen — es ist nicht nur das Eigenkapital.
Häufig gestellte Fragen
- Was ist der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und konstanter Tilgung?
- Beim Annuitätendarlehen (der in Deutschland üblichen Struktur für Baufinanzierungen) bleibt Ihre monatliche Rate über die gesamte Zinsbindung gleich — anfangs zahlen Sie mehr Zinsen und weniger Tilgung, im Zeitverlauf kehrt sich dieses Verhältnis um. Bei konstanter Tilgung zahlen Sie jeden Monat den gleichen Tilgungsanteil, sodass die Rate zu Beginn höher ist und dann sinkt — die Gesamtzinsen sind dabei meist niedriger als beim Annuitätendarlehen bei gleicher Kreditsumme. Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland laufen als Annuitätendarlehen; ein fallender Ratenverlauf lässt sich bei manchen Banken auf Anfrage vereinbaren.
- Was ist die Grunderwerbsteuer?
- Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie fällig und vom Bundesland festgelegt, in dem sich die Immobilie befindet — es gibt keinen einheitlichen bundesweiten Satz. Die Sätze reichen von 3,5% (z. B. Bayern, Sachsen) bis 6,5% (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland). Prüfen Sie den genauen Satz für Ihr Bundesland, bevor Sie Ihren Kauf budgetieren.
- Welche weiteren Kosten kommen beim Immobilienkauf in Deutschland auf mich zu?
- Neben der Grunderwerbsteuer fallen Notar- und Grundbuchkosten an (bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt, zusammen rund 1,5-2% des Kaufpreises) sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklerbeteiligung meist bei 7-15% des Kaufpreises.