Hypothek-Rechner
Berechnen Sie Belehnung, Tragbarkeit, 1. und 2. Hypothek, die Amortisation und die gesamten Kaufnebenkosten für einen Immobilienkauf in der Schweiz — in Franken.
Angaben zum Kauf
Mindestens 20 % — davon mindestens 10 % des Belehnungswerts „harte“ Eigenmittel (Erspartes, Wertschriften, Säule 3a), der Rest darf aus der 2. Säule (Pensionskasse) kommen. Die Kaufnebenkosten kommen zusätzlich dazu.
Der Zins, den Sie real zahlen (Festhypothek oder SARON). Für die laufenden Kosten unten.
Womit die Bank rechnet — meist rund 5 %, unabhängig vom aktuellen Marktzins.
Je nach Kanton 0 bis 3,3 % des Kaufpreises. Einige Kantone (u. a. Zürich, Zug, Schwyz) erheben keine — setzen Sie das Feld dann auf 0.
Beurkundung und Grundbucheintrag, kantonal verschieden (rund 0,1–0,5 %). Die Errichtung des Schuldbriefs wird automatisch ergänzt.
Ihre Finanzierung
Belehnung
80%
im zulässigen Rahmen (max. 80 %)
💬 Tragbarkeit
Zum kalkulatorischen Zins von 5% kosten Zins, Unterhalt (1 % des Werts) und Amortisation zusammen CHF 58'889 pro Jahr — das sind 39% Ihres Bruttoeinkommens. Das liegt über der üblichen Grenze von einem Drittel — die Bank lehnt die Hypothek dann meist ab.
Laufende Kosten zum Marktzins (2%)
Beim Kauf fällig
Bildungsangebot, keine Finanzberatung. Richtwerte: kalkulatorischer Zins 5 %, Unterhalt 1 % des Werts, Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre. Nicht enthalten: Eigenmietwert und dessen Besteuerung, Gebäudeversicherung, konkrete kantonale Gebühren, indirekte Amortisation über die Säule 3a. Banken und Kantone rechnen unterschiedlich — lassen Sie die Zahlen bestätigen.
1. und 2. Hypothek, Amortisation
👋 Einfach erklärt
In der Schweiz wird die Hypothek in zwei Teile geteilt. Die 1. Hypothek reicht bis rund zwei Drittel des Werts und muss nie zurückgezahlt werden. Die 2. Hypothek — der Teil zwischen 66⅔ % und 80 % — muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Referenzalter 65 amortisiert werden, direkt an die Bank oder indirekt über die Säule 3a.
Warum die Tragbarkeit oft der Engpass ist
Nicht der aktuelle Zins entscheidet, ob Sie eine Hypothek bekommen, sondern der kalkulatorische Zins von rund 5 %. Zusammen mit 1 % für Unterhalt und der Amortisation müssen die jährlichen Kosten unter rund einem Drittel des Bruttoeinkommens bleiben. Bei tiefen Marktzinsen zahlen viele Haushalte real deutlich weniger, als die Bank rechnet — trotzdem gilt die kalkulatorische Grenze.
Häufig gestellte Fragen
- Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?
- Mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % des Belehnungswerts „harte“ Eigenmittel sein — also Erspartes, Wertschriften, Schenkung oder Guthaben der Säule 3a. Die restlichen bis zu 10 % dürfen aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der 2. Säule (Pensionskasse) stammen. Die Kaufnebenkosten kommen zusätzlich aus eigener Tasche dazu.
- Was bedeutet Tragbarkeit?
- Die Bank rechnet Ihre laufenden Kosten mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % (nicht dem tiefen Marktzins), plus etwa 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten, plus die Amortisation der 2. Hypothek. Diese Summe soll höchstens rund ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen. Wird die Grenze überschritten, gibt die Bank die Hypothek meist nicht, auch wenn Sie sich die aktuellen Zinsen problemlos leisten könnten.
- Muss ich die Hypothek zurückzahlen?
- Die 1. Hypothek (bis rund 66⅔ % des Belehnungswerts) muss nicht amortisiert werden. Die 2. Hypothek — der Teil zwischen 66⅔ % und 80 % — muss innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Referenzalter 65 auf null zurückgeführt werden, entweder direkt (Rückzahlung an die Bank) oder indirekt über die Säule 3a.