Calculadora de Crédito à Habitação
Compara prestação constante e capital constante para o teu crédito à habitação, e estima o custo inicial da compra (entrada, IMT, Imposto do Selo), em euros.
Dados da Compra
Os bancos financiam no máximo 90% do valor de aquisição ou avaliação (o menor) na 1.ª habitação — 100% em imóveis do próprio banco.
No crédito de taxa variável, a TAN é a Euribor (do prazo contratado) mais o spread do banco. Ajusta consoante a proposta que estás a avaliar.
Jovens até 35 anos que compram a 1.ª habitação própria e permanente têm isenção total de IMT e Imposto do Selo até 330 539 € de valor do imóvel (2026).
Prestação Constante vs. Capital Constante
Prestação Constante (sistema francês)
Capital Constante
💬 Em Palavras Simples
Com capital constante pagarias 18 021 € menos de juro total do que com prestação constante — mas a tua primeira prestação seria 240,80 € mais alta.
Custo Inicial Total
Estimativa educativa. O IMT usa os escalões de 2026 para o continente e habitação; as Regiões Autónomas e as compras por empresas têm regras próprias. Não inclui registos, escritura, comissões do banco, avaliação nem seguros obrigatórios (vida e multirriscos). Confirma os valores com o notário ou um simulador oficial antes de fechares a compra.
Prestação Constante vs. Capital Constante: Qual Escolher?
👋 Explicação Simples
Com prestação constante pagas sempre o mesmo todos os meses — mais fácil de gerir o orçamento, mas pagas mais juro no total. Com capital constante pagas mais no início e menos no fim — mais duro ao começo, mas acabas a pagar menos juro. Se aguentas a prestação inicial mais alta, o capital constante costuma sair mais barato no total. Confirma com o teu banco que regimes oferece.
Sistema Francês: Prestação = C × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ − 1] (fixa)
Capital Constante: Amortização = C / n (fixa); Prestação = Amortização + Saldo × r (decrescente)
Impostos e Custos ao Comprar Casa em Portugal
Para além da entrada, comprar casa em Portugal implica o IMT (imposto sobre a transmissão, com escalões progressivos que dependem do valor e da finalidade), Imposto do Selo (0,8% sobre o preço de compra e 0,6% sobre o montante do crédito), e ainda registos, escritura, avaliação e comissões do banco. Jovens até 35 anos na 1.ª habitação própria e permanente estão isentos de IMT e Imposto do Selo até 330 539 €. Soma tudo antes de definires quanto precisas de ter para a escritura — não é só a entrada.
Perguntas Frequentes
- Qual é a diferença entre prestação constante e capital constante?
- Com prestação constante (sistema francês), a prestação é a mesma durante todo o crédito — ao início pagas mais juro e menos capital, e essa proporção inverte-se com o tempo. Com capital constante, amortizas sempre o mesmo montante de capital, por isso a prestação começa mais alta e vai descendo — e o juro total pago costuma ser menor. Nem todos os bancos oferecem o regime de capital constante — confirma com o teu banco.
- Quanto vou pagar de IMT ao comprar casa em Portugal?
- O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) calcula-se sobre o valor da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário, o maior dos dois, aplicando escalões progressivos. Para habitação própria e permanente no continente, em 2026, a compra está isenta até cerca de 106 000 € e as taxas marginais vão de 2% a 8%, com taxa única de 6% acima de ~633 000 € e 7,5% acima de ~1,1 milhões. Esta calculadora estima o valor; confirma sempre com um simulador oficial ou com o notário.
- O que é o Imposto do Selo na compra de casa?
- Na compra de um imóvel paga-se Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço de compra. Se recorreres a crédito à habitação, paga-se ainda 0,6% sobre o montante do empréstimo (0,5% se o prazo for inferior a 5 anos). Estes valores são fixos e não dependem do valor da casa.